Lý do rao bán hotel ồ ạt nhưng vắng bên mua

Giá bị “hét” quá cao, chủ hotel vẫn chưa chịu bán tháo trong khi bên mua còn lo ngại những biến số từ Covid-19.

Đợt Covid-19 thứ nhì bùng phát làm trầm trọng thêm các nan giải vốn phát sinh từ đợt dịch trước của thị trường du lịch, hotel, bất động sản nghỉ dưỡng. Giữa quý III, số hotel nằm vị trí mặt tiền khu trung tâm TP HCM, phố cổ Hà Nội và các TP đại dương được chào bán ra thị trường liên tục tăng đều theo từng ngày.

Theo tiến công giá của môi giới, các tài sản chờ giao thiệp hiện nay ở mức cao nhất trong vòng 10 năm qua. Rổ hàng hotel rao bán đang dồi dào nhưng đơn đặt mua hầu như không có. Các đơn vị tư vấn bất động sản cho rằng có ít nhất 4 nhóm nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng tắc nghẽn giao thiệp M&A tài sản hotel.

Giá hotel bị ‘hét’ quá cao

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL VN cho biết, nguyên nhân nghẽn giao thiệp hotel chủ yếu là giá tài sản quá cao. Bà Khanh tiến công giá, dù có những mức giá quảng cáo là giảm 5% hoặc sẵn sàng thương lượng giảm giá thêm, hiện các hotel vẫn bị cho là hét giá cao ngất ngưỡng trong bối cảnh thị trường du lịch chịu tác động nặng nề bởi vì Covid-19. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến khó xúc tiến các giao thiệp thành công ở vùng giá này.

Bà Khanh phân tích, khoảng cách giữa bên mua và bên bán trên thị trường M&A hotel hiện nay còn rất lớn. Giá hotel trên thị trường bị chào quá cao còn vì nguồn gốc và công năng của khu đất. Đất hotel thuộc sở hữu tư nhân là đất thổ cư sử dụng lâu dài, việc kinh doanh hotel chỉ là một trong những mục tiêu tạm thời. bởi vì vậy, bên bán rao bán theo mức giá tính trên tài sản đất sở hữu lâu dài và tài sản trên đất.

Trong khi đó, phía đi mua tài sản hotel chỉ tính bài toán khai thác dòng tiền và nhắm vào mỗi công năng tạm cư (đất có tính năng thương nghiệp dịch vụ chỉ có thời hạn sử dụng 50-70 năm sau đó phải gia hạn). Cách tiến công giá tài sản khác nhau đã khiến bên mua và bên bán chưa thể gặp nhau trong quá trình thương lượng giá trị tài sản.

Khách sạn Fusion suites Saigon trên đường Sương Nguyệt Ánh, quận 1, TP HCM đang rao bán với giá 50 triệu USD (tương đương 1.165 tỷ đồng). Ảnh: Nguyễn Nam.

hotel Fusion suites Saigon trên đường Sương Nguyệt Ánh, quận 1, TP HCM đang rao bán với giá 50 triệu USD (tương đương 1.165 tỷ đồng). Ảnh: Nguyễn Nam.

Chủ hotel chưa thuyệt vọng nên chưa bán tháo

Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL VN tiến công giá, tại thời khắc này, dù đang xoay xở để vượt khó và đã bước vào ngưỡng chật vật nhưng các chủ tài sản chưa sẵn sàng để giảm giá vì chưa thật sự thuyệt vọng. Công suất cho thuê phòng giảm, họ có thể đóng cửa tạm thời và tạm hài lòng để vượt qua đại dịch. hotel 4-5 sao vẫn còn trụ được suốt mùa dịch vì tiềm lực tài chính tốt.

Trong khi đó, các hotel 2-3 sao trở xuống được tạo thành 2 nhóm cụ thể. Nhóm một là quy mô gia đình, có truyền thống kinh doanh hotel hàng chục năm, thường các chủ tài sản này không gặp vấn đề về nợ vay. Nhóm nhì là hotel được kinh doanh bởi vì các chủ tài sản là tay chơi ngoại đạo, mới gia nhập thị trường này, hoặc chủ hotel chỉ thuần tuý là thuê để khai thác, căng thẳng tài chính rất lớn. Các hotel nhóm này xả hàng nhưng chưa sẵn sàng bán tháo vì vẫn cố gồng gánh các khoản lỗ. “Thế nhưng nếu dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, nhiều tài năng chủ tài sản có thể tiến thêm một bước nữa là cân nhắc việc giảm giá”, bà Khanh nói.

Vốn FDI bị nghẽn do chưa mở đường bay quốc tế

Theo nhận định của Savills, việc chưa mở lại đường bay quốc tế là một rào cản lớn với thị trường M&A hotel do các quỹ đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư quốc tế. bởi vì lẽ, rào cản địa lý làm cho bên muốn mua tài sản chưa thể sang VN để tiếp cận thị trường M&A hotel ngay.

Mặt khác, với nhóm tài sản ở vị trí đất vàng trung tâm, quy mô vài trăm phòng đều là hotel thuộc phân khúc 5 sao. Các nhà đầu tư nước ngoài ưa thích nhóm tài sản này, tuy nhiên họ sẽ e ngại nguồn gốc đất hoặc sở hữu cổ phần có nguồn gốc quốc gia hay không. Nếu pháp lý hoàn chỉnh, các tài sản này luôn thu hút sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư tổ chức hoặc dòng vốn FDI nhưng quá trình giao thiệp diễn ra lặng lẽ do tính bảo mật cao và mất rất nhiều thời kì mới hoàn thành thương vụ.

Biến số Covid-19 khó đoán

CBRE Hotels VN dự báo thị trường hotel trong thời đoạn 2020-2021 sẽ luôn trong tư thế phòng thủ. Hoạt động kinh doanh có thể thay đổi liên tục do phải đương đầu với những biến động khó lường về dịch bệnh cho tới khi có vaccine phòng ngừa hoặc phương pháp điều trị hiệu quả hơn.

Sự hồi phục hoàn toàn của ngành dịch vụ tạm cư sẽ còn phải đương đầu với nhiều biến động khó lường và phụ thuộc rất nhiều vào tình hình kiểm soát dịch của trái đất. Chính vì biến số này nhưng bên mua và bên bán đều có sự thận trọng cân nhắc. Trên thực tế bên bán lẫn bên mua vẫn có thái độ tiếp tục kì vọng diễn biến mới của dịch bệnh hơn là đưa ra quyết định ngay lúc này. Đây cũng được xem là thời đoạn khó đoán định giá trị của tài sản do tác động khó lường của dịch bệnh.

Trung Tín