Lý do khiến căn hộ một tỷ đồng dần biến mất

TP HCMGiá đất vọt lên 2-3 lần, vật tư – nhân lực đội thêm 30-40% trong 5 năm qua khiến nhà giá rẻ biến mất khỏi rổ hàng.

9 tháng qua, hồ hết dự án nhà ở tại các quận, huyện ven Sài Gòn đều xuất hiện vùng giá căn hộ tiệm cận dần tới ngưỡng 35-37 triệu đồng mỗi m2. Điều này dẫn tới các căn hộ 45-50 m2 vốn là loại nhà một tỷ đồng rẻ nhất thị trường trước đây đã vọt lên ngưỡng 1,6-1,7 tỷ đồng một căn, tức đội thêm 500-700 triệu đồng so với thời đoạn 2015-2016. Các chuyên gia cho rằng, có ít nhất 5 lý do khiến giá căn hộ dân dã tại TP HCM hiện nay ngày càng đắt đỏ hơn trước.

Giá đất vọt lên 2-3 lần trong nửa thập niên

Có hơn chục năm phát triển nhà giá rẻ tại vùng ven Sài Gòn, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc đơn vị Lê Thành cho biết, yếu tố trước tiên khiến các căn hộ giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2 (căn hộ 45 m2 có giá 1,1 tỷ đồng) của nửa thập niên trước đang dần biến mất khỏi thị trường là giá đất liên tục tăng cao. Nếu lấy cột mốc từ thời đoạn 2015-2016 tới nay, không khó để nhận ra năm 2016 là khởi nguồn của các cơn sốt đất và các đợt tăng giá này tiếp tục kéo dài tới nửa đầu năm 2018 mới tạm lắng xuống.

Theo tiến công giá của ông Nghĩa, trong nửa thập niên trở lại đây, giá đất đã vọt lên 2-3 lần tùy vị trí. Quỹ đất chiếm tới 30-35% trong tổng phung phí đầu vào cấu thành nên căn hộ nên việc giá đất leo thang nhiều năm trước đó đã để lại hậu quả nặng nề cho những năm sau này, làm giá nhà dân dã đội lên cao hơn. Hiện nay, để tìm căn hộ 45-50 m2 giá một tỷ đồng trên địa phận TP HCM đã trở thành bất khả thi.

Một dự án chung cư bình dân tại khu Cát Lái, quận 2, TP HCM. Ảnh: My House.

Một dự án chung cư dân dã tại khu Cát Lái, quận 2, TP HCM. Ảnh: My House.

phung phí vật tư – nhân lực leo thang 30-40%

Ông Nghĩa phân tích thêm, bên cạnh giá đất hiện nay đã quá cao, giá vật liệu xây dựng và nhân lực cũng đã biến động mạnh mẽ trong 5 năm qua. Cụ thể, giá vật tư đầu vào để xây dựng các nhà cửa nhà ở tại thời khắc 2020 đã tăng trung bình 30% so với năm 2015.

Trong khi đó, cách đây nửa thập niên công nhân lành nghề ngành xây dựng nhận thù lao 300.000 đồng một ngày nhưng nay phải trả ít nhất 450.000 đồng một ngày họ mới đủ trang trải cuộc sống. Nguyên nhân là đặc thù môi trường làm việc vất vả, nặng nhọc, chỉ mang tính thời vụ trong bối cảnh phung phí sinh hoạt tăng cao.

Với diễn biến giá vật tư và nhân lực leo thang 30-40% sau 5 năm, cộng thêm giá đất tăng không kiểm soát được, các doanh nghiệp xây nhà giá rẻ buộc phải nâng giá thành vật phẩm lên để bù vào các phung phí này, dẫn tới rổ hàng căn hộ dân dã không thể giữ giá cũ.

Vướng pháp lý đẩy giá nhà leo thang

Trong nhiều thông tin gần đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã liên tục cảnh báo ách tắc thủ tục pháp lý làm đội giá thành các dự án nhà ở. HoREA cho biết, từ tháng 10/2015 tới hết năm 2020, Sài Gòn có không dưới trăm dự án nhà ở thương nghiệp có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng hoặc có nguồn gốc quỹ đất thuộc quốc gia thống trị phải rà soát thủ tục pháp lý.

đơn nhất, có một số trường hợp phải thanh tra, điều tra dự án. Tình hình này khiến các dự án tiếp tục bị lững lờ thủ tục pháp lý trong năm 2019-2020 và rủi ro pháp lý này đang đè nặng thị trường nhà ở.

không dừng lại ở đó, nhiều dự án nhà ở chưa được UBND TP HCM ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất, do vướng mắc về cách tính với các thửa đất công xen kẹt trong dự án và cả các phương pháp xác định giá đất. Vì vậy, các chủ đầu tư không thể nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách quốc gia.

Đây cũng là nguyên nhân dự án không hội đủ điều kiện để được huy động vốn từ khách hàng, làm tăng phung phí doanh nghiệp, nhất là phung phí tài chính, dẫn tới làm tăng giá bán nhà. Điều đáng quan ngại là, các rủi ro pháp lý này tích tụ dần, tới sau cuối người mua nhà phải gánh chịu với giá bán ngày càng tăng cao.

Hệ lụy khó lường vì khan hiếm nguồn cung

Ông Lê Hoàng Châu, chủ toạ HoREA cho biết, do nhiều dự án nhà ở bị lững lờ thủ tục pháp lý dẫn tới khan hiếm nguồn cung nhà ở, khiến các dự án hiện chào bán ra thị trường thừa thời cơ kích giá nhà lên cao. Số dự án nhà ở tại TP HCM ít dần từ năm 2017, giảm tới 85% năm 2019 và năm 2020 thêm trầm lắng vì Covid-19. Hiệp hội cảnh báo đà giảm tốc nguồn cung nhà ở tại thị trường sôi động nhất cả nước đang ở mức báo động và tình trạng khan hiếm nguồn cung càng khiến giá nhà leo thang.

Theo ông Châu, thuở đầu tình trạng đội giá nhà chỉ diễn ra ở phân khúc hạng sang và cao cấp tại khu vực lõi trung tâm TP HCM. Tuy nhiên, sau đó, tình trạng kích giá đã tác động lây lan tới các phân khúc nhà ở trung – cao cấp, thậm chí là loại nhà giá dân dã nằm ở các quận nằm tiếp giáp hoặc phụ cận khu vực trung tâm, sau cuối lan tới tận vùng ven Sài Gòn. Diễn biến này đẩy mặt bằng giá căn hộ dân dã lên cao hơn so với những năm trước.

Doanh nghiệp không mặn nhưng mà xây nhà giá rẻ

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc đơn vị cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á cho biết, biên lợi nhuận thấp trong khi rủi ro pháp lý cao, vướng thủ tục kéo dài, tạo lập quỹ đất ngày càng phức tạp đã khiến các doanh nghiệp không mặn nhưng mà xây nhà dân dã nữa.

Ông Hạnh cho hay, 3 năm trở lại đây, căn hộ dân dã chỉ chiếm 21,81% tổng số nhà ở dự án. tỷ trọng này rất thấp nếu so với căn hộ trung – cao cấp (chiếm 78,19%). Tình trạng lệch pha cung cầu giữa phân khúc nhà ở cao cấp và dân dã ngày càng lớn là minh chứng cho việc các doanh nghiệp dần thoái lui khỏi thị phần nhà giá rẻ.

Khi các căng thẳng đầu vào quá lớn, công sức và vốn liếng bỏ ra để xây nhà dân dã, giá rẻ khởi đầu tiệm cận với các phân khúc nhà ở trung cấp. Điều này làm cho doanh nghiệp buộc phải chọn lựa phân khúc nhà ở giá cao hơn để bù đắp các phung phí bỏ ra ngày càng lớn. Ngưỡng căn hộ một tỷ đồng kể từ năm 2020 có thể không còn thích hợp với nhà ở thương nghiệp nữa.

Trung Tín