Giá nhà bị đẩy lên cao như thế nào?

TP HCMLúc sẵn sàng đầu tư dự án, giá nhà dựa trên yếu tố cơ sở nhưng khi thi công, mở bán giá thị trường đã bị đội lên.

Theo lên tiếng tổng kết thị trường địa ốc năm 2020 được Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) công bố ngày 19/1, giá nhà tăng cao trong năm đại dịch diễn biến khó lường. Theo đó, thị trường thừa nhà cao cấp ở mức báo động, đe dọa tới sự phát triển vững bền. Một trong những nguyên nhân khiến nhà ở ngày càng thiết lập mặt bằng giá cao kỷ lục suốt năm qua là do có hiện tượng nâng giá để tối ưu hóa lợi nhuận từ phía các nhà phát triển dự án.

Cụ thể, khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương nghiệp thường kê mức giá bán thấp, nhưng tới khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai lại bán nhà với giá cao hơn, thậm chí có mức tiệm cận phân khúc cao cấp.

san sớt với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, chủ toạ HoREA thừa nhận việc doanh nghiệp địa ốc nâng giá nhà để tối ưu hóa lợi nhuận là một phần của quy luật thị trường. Theo ông, cần nhìn nhận vừa đủ về giá nhà ở thực tế trên thị trường hoàn toàn khác xa giá nhà được ước tính trên sổ sách thời đoạn phát động dự án. Có tổng cộng 3 thời đoạn hình thành nên giá bán nhà ở. Đó là các thời đoạn: sẵn sàng đầu tư, thực hiện dự án và chào bán.

Ở thời đoạn định giá thuở đầu, doanh nghiệp không cố ý đưa ra mức giá nhà thấp vì khi đó dự án chưa có vừa đủ các dữ kiện thị trường để xác định giá sau rốt. Theo thời kì hình thành dự án từ trên giấy tới nhà ở hoàn thiện, càng có nhiều phung phí phát sinh, nhiều yếu tố tác động cần được tính vào, chủ đầu tư buộc phải bán giá cao hơn sườn đã dự kiến thuở đầu. Làm như vậy, họ mới đạt hiệu quả kinh doanh, đủ sức duy trì hệ thống.

Thị trường nhà ở quận 7, thuộc phía Nam TP HCM. Ảnh: Vũ Lê.

Thị trường nhà ở quận 7, thuộc phía Nam TP HCM. Ảnh: Vũ Lê.

Ông Châu phân tích thêm, khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương nghiệp chỉ xác định giá bán dựa trên thẩm định xây dừng cơ sở. Căn cứ vào hồ sơ thẩm định này, cơ quan thống trị quốc gia duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư. Đây mới là thời đoạn sẵn sàng đầu tư, bước sau rốt của thời đoạn này là cấp giấy phép xây dựng. Giá nhà ở thời đoạn này thường chỉ được doanh nghiệp tính toán dựa trên các bước sẵn sàng sơ khai, nên vẫn còn thấp.

Tuy nhiên, phiên bản thân thời đoạn sẵn sàng đầu tư trong vài năm trở lại đây bị kéo dài do vướng thủ tục pháp lý, mất vài năm kì vọng đã khiến phung phí tài chính sẵn sàng dự án bị đẩy lên rất cao. Đây là tiền đề khiến giá nhà các dự án buộc phải tính lại cho thích hợp với tình hình mới khi bước vào thời đoạn xây dựng.

Trong lúc làm lên tiếng khả thi cho dự án, các quy định pháp luật không hề yêu cầu chủ đầu tư phải xác định giá bán sau rốt. do lẽ giá bán sau rốt sẽ là điểm rơi sau 2-3 năm, thậm chí là 5 năm.

Sau thời đoạn lên tiếng giá khả thi trước tiên từ khâu thẩm định xây dừng cơ sở, doanh nghiệp buộc phải tính lại giá bán cho các dự án nhà ở. thời khắc này, giá bán của chủ đầu tư là bao nhiêu, các cơ quan thống trị không can thiệp. Các doanh nghiệp cũng không bị chất vấn về mức giá nhà bị đội lên so với trước đây có hợp lý hay không và các doanh nghiệp cũng không phải giải trình, chứng minh về mức giá mới luôn cao hơn giá trình lên thời đoạn trước.

thời đoạn thứ nhì là thực hiện dự án, đây được gọi là thời đoạn xây dựng, mất trung bình 18-24 tháng. Trong quá trình thi công vẫn chưa biết thị trường vật tư có bị đầu cơ hay không, giá sắt, thép, xi măng, gạch… như thế nào? phung phí giám sát, thống trị thi công cũng thay đổi theo năm tháng chứ không đứng yên một chỗ.

thời đoạn thứ ba là chào bán. tới khi đủ điều kiện mở bán, lúc này xuất hiện thêm yếu tố tâm lý và tâm thế thị trường khi mở bán tại thời khắc giao du. Ngoài quy luật cung cầu thì giá trị và cạnh tranh là những quy luật cơ phiên bản, giá nhà còn bị tác động do yếu tố thứ tư là tâm thế thị trường. Theo đó, tâm thế của bên mở bán và tâm lý bên mua cũng tác động tới kịch phiên bản và xu thế giá bán. Khi thị trường khan hiếm hàng hóa, cung ít cầu nhiều, khó tránh khỏi giá bán bị đẩy lên cao như năm 2020.

Chuyên gia cũng giảng giải, giá bán nhà ở trên thị trường hiện nay là đáp án của phép cộng có bảng tính rất dài. Giá bán bằng giá thành cộng phung phí bán hàng, cộng thêm các phung phí không tên khác không được ngành thuế xác nhận. Bới ngành thuế chỉ xác nhận các loại phung phí theo tiêu chuẩn hợp pháp, hợp thức và sau rốt là hợp lý. Nếu các phung phí của doanh nghiệp không đạt được những tiêu chuẩn này, sẽ không được xác nhận phung phí giá thành. Vì vậy, các phung phí không tên này sẽ được cộng vào phung phí bán hàng và lợi nhuận kỳ vọng.

Mức lợi nhuận kỳ vọng trên lại phụ thuộc vào văn hóa của doanh nghiệp. Vì mỗi chủ đầu tư bất động sản với hoàn cảnh và vị thế khác nhau, phung phí lãi vay khác nhau, quy mô doanh nghiệp khác nhau nên không có mẫu số chung. Những doanh nghiệp địa ốc có tiêu chí hướng tới tập thể nhiều hơn sẽ chỉ đặt ra mức lợi nhuận kỳ vọng trong ngưỡng trên dưới 30%. Nhưng hiện nay trên thị trường bất động sản, có rất nhiều doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng ở ngưỡng 40-50%, thậm chí lớn hơn.

Chính vì sự tác động của lợi nhuận kỳ vọng vào giá nhà rất lớn nên vai trò của chủ đầu tư trong việc bình ổn giá khác lạ quan yếu. Theo đó, ông Châu đề xuất các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản cùng nhau phối hợp ngặt nghèo để kiểm soát giá nhà.

mục tiêu là không để tình trạng giá nhà tăng nóng, tăng ảo xảy ra trong năm 2021, trên cơ sở xác định “lợi nhuận kỳ vọng” ở mức hợp lý, để san sớt hiệu quả đầu tư với khách hàng và tập thể xã hội.

song song, ông Châu mời gọi doanh nghiệp luôn thực hiện vừa đủ trách nhiệm, nghĩa vụ đối với khách hàng và nhà đầu tư khi huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai, huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc cam kết trả lợi nhuận trong kinh doanh…

Trung Tín