Đầu tư farmstay trang trại nghỉ dưỡng rủi nhiều hơn may

Các chuyên gia đạo báo rót tiền vào farmstay vùng ven không dễ thành công, phải chờ 5-10 năm mới mong có lãi.

Tại hội thảo “Bất động sản thời kỳ mới: đầu tư vào đâu?” ngày 4/9, nhiều chuyên gia đạo báo người mua nhà đất vùng ven nên thận trọng trước làn sóng đầu tư trang trại nghỉ dưỡng.

Trước xu hướng đầu tư farmstay rần rộ trở lại ở các tỉnh phụ cận TP HCM, chuyên gia tài chính, TS Đinh Thế Hiển cho biết, người mua tài sản này xem đây là ngôi nhà vườn, trang trại nghỉ dưỡng, mua để ngơi nghỉ thư giãn vào cuối tuần song song chờ thời cơ tăng giá trong tương lai.

Tuy nhiên, ông Hiển cho rằng rất khó để thành công với mô hình này vì giá đất của các khu vực này đã tăng rất mạnh nhiều lần trong 5-10 năm qua trong khi hồ sơ khu đất chủ yếu là đất nông nghiệp, thậm chí là đất rừng không đảm bảo pháp lý. Trào lưu này từng rộ lên cách đây một thập niên và cũng sớm thoái trào trong thời đoạn trước.

Những nhà đầu tư thuộc từng lớp trung lưu trở lên mua 5-10 ha đất để làm nhà vườn. Không lâu sau đó họ phải bán tài sản vì nhận ra mua đất rồi phải xây nhà, chăm sóc vườn tược, bảo trì tài sản này khá tốn kém, trong khi về ở phiền toái vì xung quanh không có tiện ích.

“Hiện trào lưu đầu tư farmstay đang sống lại một lần nữa với các dòng vật phẩm nhà vườn diện tích 1.000-2.000 m2 nhưng sắp tới mô hình này có thể sẽ vấp phải không ít phức tạp”, ông Hiển dự báo. Chuyên gia này cũng lưu ý, với các nhà đầu tư cá nhân, chỉ nên mua farmstay khi đất nông nghiệp có thể lên thổ cư được, nằm ở những vùng nào có năng lực diễn ra thành phố hóa, có dân sinh sống. không giống nhau khi quyết định ôm hàng, nhà đầu tư phải chấp nhận chờ 5 năm, thậm chí cả thập niên mới mong có lãi.

Một farmstay tại Đà Lạt. Ảnh: Tiền Phong

Một farmstay tại Đà Lạt. Ảnh: Tiền Phong.

Ông Trần Khánh quang đãng, Tổng giám đốc tổ chức Việt An Hòa chia nhà đầu tư farmstay thành nhị nhóm. Nhóm thứ nhất là những người thật sự bỏ phố về vườn, họ tính tới bài toán làm nông, yêu thích nông nghiệp, muốn sống ở môi trường gần với tự nhiên. Nhóm nhà đầu tư này không tiêu quá nhiều chi tiêu vào trang trại nghỉ dưỡng nhưng tận dụng thời cơ kiếm tiền từ nghề nông. Nếu làm nông nghiệp thất bại, họ còn đường lùi là giá đất có thời cơ tăng gấp đôi gấp ba sau 5-10 năm.

Trong khi đó, nhóm thứ nhị là các nhà đầu tư tậu trang trại nghỉ dưỡng vì muốn có một chốn đi về. Thỉnh thoảng họ tạt về nhà vườn chơi, ngơi nghỉ, thư giãn nếu thích. Sự không giống nhau với nhóm thứ nhất nằm ở chỗ đây là người mua theo cảm xúc và sẽ phải chi không ít tiền để vận hành tài sản này.

Trên thực tế, cai quản trang trại nghỉ dưỡng khó hơn suy nghĩ thông thường của nhiều người vì không đơn giản bỏ một vài tỷ đồng mua đất. Chủ trang trại nghỉ dưỡng còn phải bỏ thêm tiền trồng cây, xây nhà, đó là chưa kể tới chắc gì trồng nhưng cây đã sống. Vì vậy, người sở hữu tài sản này còn phải bỏ thêm tiền hàng tháng để chăm sóc, duy tu bảo dưỡng, rất kỳ công và tốn kém.

Nếu trải qua thực tế một vài năm sở hữu tài sản nhưng không ghé về thăm, không đặt chân tới, cũng không thấy tăng giá, họ có thể đưa tài sản này vào diện thanh lý. Chỉ cần mật độ ghé thăm thưa dần, hay chi tiêu duy trì trang trại nghỉ dưỡng này ngày càng đội lên, năng lực người mua bán tài sản này rất dễ xảy ra.

Ông quang đãng phân tích, đối với các nhà đầu tư nhóm 2, nên lưu ý chỉ mua trang trại hay nhà vườn nghỉ dưỡng ở nơi có mật độ dân số tương đối cao, phải có điện nước, liên kết đường sá tốt. Điểm không giống nhau cần chú trọng là đất nông nghiệp phải nằm trong diện có thể được chuyển đổi lên thổ cư. Nếu không thể chuyển đổi lên thổ cư tuyệt đối đừng mua đất nông nghiệp vì rủi ro rất lớn. sau hết nên xem mình có nhu cầu tài sản này hay không? nhiều khi mua không bao giờ sử dụng, không bao giờ tới là một sự lãng phí.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL VN cảnh báo, đầu tư vào bất động sản vùng ven, cần thận trọng ít nhất 3 điều. Thứ nhất là nên lưu ý tới uy tín của chủ đầu tư dự án có đáng để chọn mặt gửi vàng hay không. Thứ nhị là pháp lý rõ ràng và hoàn chỉnh: dự án phải đủ điều kiện xây dựng, cấp sổ hồng, nguồn gốc đất hợp pháp.

sau hết là tài sản phải có tính thanh khoản tốt. Sau một thời kì mua, nhà đầu tư có xu hướng chốt lời hoặc muốn bán ra. Các dự án vùng ven thường có quy mô rất lớn, nhà đầu tư mua đợt đầu khi bán ra sẽ phải cạnh tranh với chủ đầu tư và đây là cuộc cạnh tranh bán hàng rất khốc liệt trên thị trường thứ cấp.

Trước đó, trong văn quý khách dạng gửi Thủ tướng và các Bộ, chủ toạ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu có đề cập tới khía cạnh pháp lý của mô hình du lịch phối hợp trang trại nghỉ dưỡng – farmstay. Ông Châu kiến nghị đối với loại hình cơ sở tạm cư du lịch mới này, Chính phủ chỉ nên cho phép tách thửa đối với đất ở nông thôn và đất ở thành phố, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải đất ở.

Với các loại đất khác xen cài trong khu vực thành phố, điểm dân cư nông thôn nhưng người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa làm nhà ở. Trước hết, phải lập thủ tục chuyển mục tiêu sử dụng đất thành đất ở, sau đó, mới thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định.

chủ toạ HoREA nhấn mạnh, các doanh nghiệp muốn chuyển mục tiêu sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương nghiệp, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án farmstay, phải lập dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật. Dự án phải thích hợp với quy hoạch và được cơ quan quốc gia có thẩm quyền xem xét chấp thuận.

Trung Tín