Bất động sản trong vòng xoáy cô động

Covid-19 quay lại, các kênh tài chính khác biến động mạnh đang tạo ra nhiều thử thách, nan giải cho thị trường địa ốc.

Sau nhiều tháng đầu năm thấm đòn đại dịch, tháng 5 và 6 được xem là cột mốc tái phát động của ngành địa ốc khi cả nước kiểm soát tốt dịch bệnh và các hoạt động mua bán hồi phục tích cực. Thế nhưng, làn sóng Covid-19 thứ nhị ập tới vào tháng 7 khiến thị trường bất động sản một lần nữa rơi vào vòng xoáy cô động.

Điều khiến các chuyên gia quan ngại là không chỉ có thử thách mang tên Covid-19, bất động sản còn phải đón thêm nhiều bất lợi cùng lúc như: giá vàng tăng cao, lãi suất hạ xuống thấp, rủi ro pháp lý vẫn chưa được giải quyết. Các biến số này thổi bùng quan ngại về bức tranh màu xám của thị trường bất động sản trong 12 tháng tới.

Trao đổi với VnExpress, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc tổ chức cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á dự báo trong 6-12 tháng tới, thị trường bất động sản đứng trước rất nhiều thử thách do diễn biến phức tạp của đại dịch. Với tác động tâm lý mạnh mẽ của làn sóng Covid-19 thứ nhị, trong vài quý tới, nhu cầu của thị trường bất động sản sẽ sụt giảm mạnh trong khi nguồn cung vẫn tăng lên do dư vang của hội chứng hưng phấn ngắn trong tháng 5 và 6 để lại.

Ông Hạnh phân tích, điều khiến doanh nghiệp trở tay không kịp chính là khi dịch bệnh được kiểm soát trong nước từ tháng 5, các kế hoạch bán hàng đã hoạch định cho 6 tháng cuối năm một lần nữa bị chặn lại vì sự tái phát của dịch bệnh. Từ tháng 7 trở đi, sức tiêu thụ hàng hóa trên thị trường nhiều tài năng đi xuống, giá bán bất động sản trên thị trường sơ cấp sẽ không giảm trực tiếp vì quan ngại làn sóng giảm giá domino nhưng tỷ trọng chiết khấu (giảm giá gián tiếp để kích cầu) sẽ nở rộ.

Theo chuyên gia này, đối với khu vực các tỉnh phía Nam, khác lạ là vùng TP HCM, nguồn cung mới tăng ở các phân khúc căn hộ tại tỉnh Bình Dương, đất nền, nhà phố bùng nổ ở Đồng Nai, Long An dẫn tới sự cạnh tranh tìm đầu ra trở thành khốc liệt. Thị trường khởi đầu xuất hiện tình trạng một số dự án lúc đầu định vị mức giá bán rất cao, nhưng phải điều chỉnh lại thông điệp và nâng tỷ trọng chiết khấu để kích cầu. Đơn cử một dự án tại Long Thành, giá thăm dò thị trường 22-25 triệu đồng mỗi m2 nhưng khi công bố giá bán chính thức rẻ hơn 15-20%, còn có thêm khoản chiết khấu lên tới gần 10% để tương trợ kích cầu.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

CEO Ngọc Châu Á phân tích, động thái giảm giá nhà đất không thể hiện trực tiếp ở nguồn cung mở bán lần đầu ra thị trường nhưng đã xuất hiện làn sóng giảm giá gián tiếp bằng các gói ưu đãi, khuyến mãi, chiết khấu cao cho người mua. Thị trường đầu tư thứ cấp (mua đi bán lại) có thể phải đương đầu với sức ép nặng nề hơn thời đoạn làn sóng Covid-19 trước tiên. Những “tay chơi” nào đang sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải đương đầu với việc giảm giá nếu muốn thu hồi dòng tiền.

Theo tiến công giá của ông Hạnh, do liên quan của đại dịch, nền kinh tế sẽ gặp nhiều nan giải hơn trước, thu nhập của nhiều từng lớp trong xã hội sẽ sút giảm và tạo tâm lý bất an trong giới đầu tư. Khách hàng có xu hướng trữ tiền mặt, co cụm để phòng thủ vì lo ngại từ đây tới cuối năm sẽ phải đương đầu với các thử thách của dịch bệnh. Việc tiếp cận khách hàng bị hạn chế hơn, thậm chí hoạt động doanh nghiệp với số lượng viên chức đông cũng rủi ro trong bối cảnh hiệu suất bán hàng giảm. Riêng bất động sản cho thuê sẽ còn nhún sâu trong chu kỳ khủng hoảng khi nhu cầu thuê lao dốc và giá thuê sụt giảm mạnh.

Trong khi đó, ông Trần Khánh quang quẻ, Tổng giám đốc tổ chức đầu tư Bất động sản Việt An Hòa dự báo làn sóng Covid-19 thứ nhị cùng với biến động giá vàng tăng, lãi suất hạ khiến tâm lý của nhà đầu tư bất động sản trong những tháng còn lại của năm 2020 bị dao động mạnh. Họ sẽ có 2 xu hướng chính là gửi tiền vào các tài sản không bị mất giá hoặc duy trì lượng tiền mặt để phòng thủ. Các giao tế đất nền, đất vườn vùng ven pháp lý hoàn chỉnh và căn hộ giá dưới 2 tỷ sẽ là nhóm vật phẩm chủ lực dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên nhóm này được giao tế khá thận trọng.

thời đoạn quý I-II/2021, tâm lý tiền mặt là vua vẫn tiếp tục ám ảnh thị trường, xu hướng giữ tiền mặt có thể vẫn duy trì tỷ trọng 30% dòng vốn đầu tư. Đây sẽ là thời đoạn đầy thử thách vì thị trường bất động sản nhiều tài năng chưa thể gỡ được thế khó ngay ngay thức thì do giao tế lững thững, lực cầu yếu.

Chuyên gia này cho rằng, phải chờ tới cuối năm 2021, nếu vượt qua được các stress của những tháng đầu năm, thị trường có thể từng bước cải thiện giao tế và lay chuyển tích cực hơn trong năm 2022.

Ông quang quẻ tiến công giá, hiện nay có quá nhiều biến số có thể góp phần thay đổi thị trường bất động sản trong 6-18 tháng tới. Đó là diễn biến dịch bệnh trong nước và toàn cầu, thị trường chứng khoán, lãi suất huy động, chính sách cho vay bất động sản, diễn biến giá vàng, ngoại hối… Tuy nhiên sự hồi phục của thị trường cũng phụ thuộc rất lớn vào chiến lược quốc gia. Theo đó, nếu chính sách quốc gia ổn định và khuyến khích phát triển bất động sản dài hạn, vững chắc sẽ liên quan trực tiếp tới việc cải thiện nguồn cung thị trường bất động sản và tháo gỡ được nút thắt rủi ro pháp lý đang thuyệt vọng hiện nay.

Trước đó, CBRE từng dự báo thị trường nhà ở có thể xảy ra 2 kịch quý khách dạng trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến khó lường. Kịch quý khách dạng thứ nhất, nếu đại dịch được kiểm soát vào tháng 6, giá nhà toàn TP có thể tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao như hiện nay, thậm chí tăng 5% so với năm 2019.

Ở kịch quý khách dạng thứ nhị, nếu đại dịch kéo dài tới tận tháng 9 mới được kiểm soát, đơn vị này tiên liệu mọi nan giải cho thị trường bất động sản sẽ chồng chất. Cụ thể, đối với thị trường nhà ở, giá bán nhà chung cư trên thị trường sơ cấp dự kiến giảm trung bình 6% so với năm trước, tiêu thụ căn hộ cũng lao dốc. Thị trường thứ cấp sẽ bị liên quan nghiêm trọng hơn thị trường sơ cấp nếu diễn biến dịch bệnh phức tạp dần lên. Đối với thị trường bất động sản thương nghiệp cho thuê, việc dịch bệnh kéo dài sẽ liên quan tới năng suất hoạt động thấp, tài năng lấp đầy sụt giảm, giá thuê đi xuống.

CBRE cũng từng đặt ra giả thiết về tình huống cực xấu là đại dịch kéo lâu dài hơn, khi đó thị trường bất động sản phải thiết lập cơ chế mới để thích ứng với hoàn cảnh khác lạ và khác thường. Điều này đồng nghĩa với việc các phản ứng của thị trường địa ốc trở thành khó đoán hơn trong thời kì tới khi phụ thuộc rất lớn vào quá trình kiểm soát dịch bệnh trong nước và toàn cầu.

Trung Tín