3 điểm nóng mới của thị trường bất động sản

TP HCMThành phố Thủ Đức, các huyện vùng ven và 26.000 ha đất nông nghiệp chuyển đổi sẽ dẫn dắt thị trường địa ốc từ nay tới 2030.

lên tiếng triển vọng thị trường bất động sản thời đoạn 2020-2030 của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, có ít nhất 3 điểm nóng mới sẽ dẫn dắt nguồn cung nhà ở tại thị trấn này trong thập niên tới.

Đây là những địa bàn diễn ra tiến trình phát triển thị trấn và thị trấn hóa mạnh mẽ, phát triển hệ thống hạ tầng thị trấn, liên lạc vũ bão. Từ đó sẽ tiếp thêm nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản TP HCM. Những điểm nóng này có đủ tiềm lực xúc tiến sự phục hồi và tăng trưởng nhanh hơn, vững bền hơn cho thị trường bất động sản thời đoạn hậu Covid-19.

Điểm nóng thứ nhất là TP Thủ Đức: trên cơ sở sáp nhập các quận 2, 9, Thủ Đức thành đơn vị hành chính mới rộng 211 km2, dân số hơn một triệu người. Nơi đây có nhiều tiềm năng phát triển thành một khu thị trấn sáng tạo, tương tác cao, như: Khu công nghệ cao (thời đoạn 2010-2020 thu hút hơn 7 tỷ USD đầu tư và xuất khẩu 77 tỷ USD); cụm đại học phía Đông TP (hơn 100.000 sinh viên, 2.000 giảng viên trình độ tiến sĩ); đường vòng đai 3; Metro Số 1, Khu thị trấn mới Thủ Thiêm – được quy hoạch là trung tâm tài chính tương lai; cảng container Cát Lái lớn nhất nước…

TP mới dự kiến đóng góp khoảng 30% GRDP (tổng vật phẩm trên địa bàn) của TP HCM và chiếm khoảng 7% GDP (tổng vật phẩm nội địa) của cả nước. Nơi đây còn là hạt nhân xúc tiến kinh tế TP HCM và vùng kinh tế trọng tâm phía Nam tăng trưởng vững bền trong bối cảnh cuộc cách mệnh công nghiệp lần thứ tư ngày càng phát triển mạnh mẽ.

Thị trường bất động sản Thủ Thiêm, một trong những khu đô thị hạt nhân của TP HCM và của cả Thành phố Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Trần.

Thị trường bất động sản Thủ Thiêm, một trong những khu thị trấn hạt nhân của TP HCM và của cả TP Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Trần.

HoREA tiến công giá TP Thủ Đức hiện là địa bàn có nhiều dự án khu thị trấn văn minh nhất Sài Gòn và đây chính là nguồn cung nhà ở, bất động sản thương nghiệp dịch vụ dồi dào trong thời kì tới. Các dự án đại thị trấn quy mô hàng trăm ha thuộc điểm nóng này trải dài khắp các quận 2, 9, Thủ Đức. Trong vòng 5-10 năm tới TP mới này sẽ tung ra thị trường nhiều loại hình bất động sản nhiều chủng loại. song song, đây cũng là điểm nóng thu hút đầu tư nước ngoài mạnh mẽ vì tiềm năng phát triển rất lớn.

Điểm nóng thứ nhị là 4 huyện nằm trong đề án chuyển đổi thành quận trong thời kì tới. Huyện Củ Chi có 43.000 ha, trong đó đất nông nghiệp 14.000 ha (chiếm 32%) nhưng dự báo tới năm 2025 chỉ còn 4% số hộ làm nông nghiệp.

Huyện Hóc Môn, diện tích đất nông nghiệp chiếm 21% và dự báo năm 2025 số hộ nông nghiệp còn làm là 0,6%, với 1.200 người làm nông nghiệp. Dự kiến năm 2030 chỉ còn 619 người làm nông nghiệp.

Huyện Bình Chánh có 7.900 ha đất nông nghiệp, chiếm 31% diện tích tự nhiên huyện. Dự báo tới năm 2025 chỉ còn 0,4% số hộ làm nông nghiệp.

Tại huyện Nhà Bè, diện tích đất nông nghiệp được quy hoạch chỉ chiếm 3%. Dự báo năm 2025 chỉ còn hơn 100 hộ làm nông nghiệp, tức 0,1% số hộ trên địa bàn.

Trong nhóm 4 huyện này, Bình Chánh là địa phương chịu sức ép lớn nhất vì tỷ trọng đất nông nghiệp cao nhưng số hộ làm nông nghiệp thấp. vì vậy, nguy cơ chuyển đổi đất phi pháp nhiều nhất vì người dân không có nhu cầu làm nông nghiệp.

tứ huyện vùng ven này được hiệp hội dự báo sẽ sớm được chuyển đổi lên quận trong thập niên tới và nhanh chóng trở thành tâm điểm của thị trường nhà ở. Khi đó, cuộc cách mệnh về tư duy bất động sản sẽ chuyển đổi từ việc vận chuyển bao xa sang vận chuyển bao lâu và hạ tầng liên lạc sẽ trở thành yếu tố quyết định cho thị trường bất động sản ở các huyện vùng ven này.

không chỉ có vậy, HoREA tiến công giá, hoàn toàn có năng lực chuyển huyện thứ năm của TP HCM là Cần Giờ lên quận gắn liền với quá trình chuyển đổi huyện Cần Giờ trở thành “thị trấn đại dương, thị trấn sinh thái, thị trấn môi trường” gắn liền với việc bảo vệ nghiêm nhặt Khu dự trữ sinh quyển trái đất rừng ngập mặn (Rừng Sác Cần Giờ) trong những năm sắp tới. Tại huyện Cần Giờ, đất lâm nghiệp và nông nghiệp chiếm 60% và nơi đây là lá phổi của TP với khu dự trữ sinh quyển Cần Giờ.

Điểm nóng thứ ba là 26.000 ha đất nông nghiệp thuộc diện chuyển đổi công dụng thành đất công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ, thị trấn, nhà ở. Chính phủ đã quyết định cho TP HCM được chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ, thị trấn, nhà ở thời đoạn 2016-2020.

Vị trí của 26.000 ha này nằm tản mát ở hồ hết quận – huyện còn quỹ đất nông nghiệp, trong đó phần lớn là đất do hộ dân cai quản, sử dụng, chỉ có một phần là đất quốc gia cai quản. Về hiện trạng, một phần diện tích vẫn đang canh tác nông nghiệp, một phần không thể canh tác do bị liên quan vì quá trình thị trấn hóa nên các điều kiện về thổ nhưỡng, tưới tiêu… không còn thích hợp. Chẳng hạn, các thửa đất nông nghiệp nằm xen cài trong khu dân cư; một số khu vực như ở Nhà Bè bị nhiễm phèn nặng, không thể trồng lúa hoặc chuyển đổi sang loại cây trồng khác.

HoREA cho biết thêm, thực tế đã chứng minh 1 ha đất công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ, thị trấn tạo ra giá trị gấp hơn 100 lần so với 1 ha đất nông nghiệp. vì vậy, chuyển đổi đất nông nghiệp sẽ mang lại lợi ích cho người dân lẫn TP và giúp thị trường bất động sản tối ưu được quỹ đất này.

Trao đổi với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, chủ toạ HoREA phân tích, trong 3 điểm nóng thị trấn hóa trên, TP Thủ Đức hội đủ nhiều điều kiện để bứt phá nhanh nhất trong chu kỳ 5-10 năm tới.

Ông Châu tiến công giá, các vị trí ven sông như bán đảo Thủ Thiêm, bán đảo Hiệp Bình Phước, Thảo Điền hay khu vực trục thị trấn tại quận 9 uốn quanh sông Đồng Nai thuộc địa phận TP Thủ Đức đang có xu hướng phát triển bất động sản cao cấp. Trong khi đó, các khu vực còn lại phân bửa đều cho nhiều phân khúc nhà ở, bất động sản thương nghiệp, dịch vụ khác nhau.

Trung Tín