​’Covid-19 tạo cú hích cho bất động sản hậu cần’

Đại dịch xúc tiến thương nghiệp điện tử phát triển, tăng nhu cầu thuê nhà xưởng, kho bãi, tạo thời cơ phát triển bất động sản hậu cần, theo đại diện BW.

doanh nghiệp CP Phát triển Công nghiệp BW (BW) là liên doanh giữa Warburg Pincus – quỹ đầu tư tư nhân hàng đầu trái đất và tập đoàn Becamex IDC – nhà phát triển bất động sản công nghiệp lớn tại VN.

Gia nhập thị trường năm 2018, BW sở hữu quỹ đất lớn, mô hình vật phẩm nhiều chủng loại, phục vụ nhu cầu cho doanh nghiệp trong nước lẫn đa quốc gia trong nhiều lĩnh vực. Trong nhì năm qua, nhà cung ứng bất động sản công nghiệp này đã chứng kiến làn sóng dịch chuyển sinh sản rõ nét, tạo sự chuyển biến trên thị trường. Đáng để ý, Covid-19 càng tiếp tục tạo tác động mạnh lên phân khúc này.

Bà Trân Huỳnh – Giám đốc Đầu tư doanh nghiệp CP Phát triển Công nghiệp BW san sẻ bối cảnh thị trường bất động sản hậu cần VN ngày nay và thời cơ cũng như thử thách trước biến động kinh tế trái đất cũng như Covid-19.

Bà Trân Huỳnh - Giám đốc Đầu tư Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW.

Bà Trân Huỳnh – Giám đốc Đầu tư doanh nghiệp CP Phát triển Công nghiệp BW. Ảnh: BW.

– Covid-19 xúc tiến thế nào tới bất động sản hậu cầu, thưa bà?

– Đại dịch tạo ra một cuộc khủng hoảng toàn cầu chưa từng có tác động tới mọi mặt đời sống, từ y tế, kinh tế tới xã hội. Đối với thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản công nghiệp, hậu cần nói riêng, những tác động tiêu cực vẫn hiện diện. Nhà đầu tư thận trọng hơn trong tất quả quyết định. Thị trường cho thuê bất động sản công nghiệp tại VN theo đó bị chậm rì rì lại do nhiều nhà đầu tư tiềm năng từ các quốc gia khác không thể tiếp cận.

Tuy nhiên bên cạnh phức tạp, Covid-19 cũng đã có tác động tích cực đáng kể lên hành vi người tiêu sử dụng nói chung, tạo đòn bẩy tích cực cho thương nghiệp điện tử, từ đó xúc tiến nhu cầu kho bãi, nhà xưởng. Đây được coi là “điểm sáng” trên thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay. Có thể nói, Covid-19 tạo một cú hích quan yếu đối với thị trường bất động sản hậu cần tại VN.

– Vì sao Covid-19 lại có thể là một cú hích với thị trường này?

– Bên cạnh yếu tố thay đổi hành vi người tiêu sử dụng từ mua sắm trực tiếp qua mua sắm trực tuyến, Covid-19 làm cho làn sóng dịch chuyển sinh sản trở thành mạnh mẽ hơn, khi các nhà sinh sản lớn muốn có phương án phòng ngừa rủi ro “không bỏ hết trứng vào một giỏ”.

Thực tế trước đó, làn sóng dịch chuyển sinh sản từ Trung Quốc sang các quốc gia khác như VN cũng đã thể hiện rất rõ nét. Nguyên nhân tới từ căng thẳng thương nghiệp Mỹ – Trung, khiến các nhà đầu tư mong muốn tìm một nơi tới đầu tư ổn định hơn, nhiều ưu đãi, chính sách mời gọi đầu tư cởi mở và phung phí tốt. Trong bối cảnh đó, bất động sản hậu cần – một phần không thể thiếu trong quá trình giao nhận vận chuyển, hoàn thành đơn hàng giữa các nhà sinh sản, hưởng lợi rất lớn.

– Cụ thể ngành thương nghiệp điện tử tác động thế nào tới logistics và bất động sản hậu cần?

– Tôi cho rằng phân khúc này sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ ở VN. Tuy không cao như tại nhiều thị trường khác trong khu vực nhưng mức tăng trưởng đang đạt nhì con số mỗi năm. VN có một nhóm dân số trẻ khá lớn và dựa trên yếu tố này, sự chuyển đổi trong hành vi mua hàng từ truyền thống sang trực tuyến sẽ rất nhanh chóng.

Ngoài ra, cũng cần thấy rằng Covid -19 đã có tác động đáng kể lên hành vi người tiêu sử dụng nói chung và là đòn bẩy tích cực cho thương nghiệp điện tử. Hậu Covid-19, câu chuyện không chỉ tập trung vào nhóm người trẻ, Gen Y hay Z, những người nhưng mà mua sắm trực tuyến đã trở thành một phần không thể thiếu trong cuộc sống hàng ngày. Đáng kể hơn, những khách hàng chưa bao giờ mua hàng trực tuyến thì đã và đang mua thường xuyên hơn, có thể đang ở mức gấp đôi so với trước.

Xu hướng này xuất phát từ trải nghiệm tiện lợi của mua sắm trực tuyến và giá cả hợp lý. vì vậy, sự tăng trưởng của logistics thương nghiệp điện tử dự kiến sẽ tiếp tục mạnh mẽ. Trong dòng chảy đó, BW sẽ luôn có mặt đúng nơi và đúng lúc để cung ứng cho các doanh nghiệp thương nghiệp điện tử cơ sở tiến bộ để phục vụ cho sự phát triển của họ. Một số vật phẩm kho vận thông minh của chúng tôi đang phục vụ cho các doanh nghiệp thương nghiệp điện tử hoặc đơn vị cung ứng dịch vụ logistics đã đi vào hoạt động, tích hợp xây dừng, dây chuyền và công nghệ tự động, tương trợ khách hàng mang tới trải nghiệm tốt nhất cho người sử dụng cuối.

Một trong những nhà kho mà BW xây theo yêu cầu của khách hàng tại khu công nghiệp Tân Phú Trung.

Một trong những nhà kho nhưng mà BW xây theo yêu cầu của khách hàng tại khu công nghiệp Tân Phú Trung. Ảnh: BW.

thương nghiệp điện tử là một trong những lĩnh vực trọng tâm đối với chúng tôi và chúng tôi sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc này. Danh mục đầu tư của BW trong năm 2019 là dành hơn 90% diện tích xây dựng để phân té cho không gian sinh sản và phần còn lại dành cho nhà kho. Năm 2020, chúng tôi có 60% diện tích xây dựng cho sinh sản và 40% cho kho.

Với vốn đầu tư thuở đầu hơn 200 triệu USD, hiện chúng tôi sở hữu 380 ha quỹ đất trên cả nước. tới cuối năm nay, dự kiến mở rộng thêm 200 ha để phục vụ nhu cầu đang tăng mạnh của thị trường.

– Quy mô thị trường bất động sản hậu cần tại VN hiện nay như thế nào, đặt trong mối tương quan với các nước trong khu vực?

– So với một số quốc gia khác trong khu vực như Singapore hay Thái Lan, thị trường bất động sản hậu cần tại VN còn non trẻ, vì vậy tiềm tàng rất nhiều thời cơ để phát triển. Nguồn cung hiện hữu chưa phục vụ đủ nhu cầu, khác lạ những là vật phẩm có tiêu chuẩn kỹ thuật cao thích hợp với yêu cầu của các doanh nghiệp đa quốc gia.

Tuy nhiên, VN đang nổi lên như một trung tâm sinh sản mới. Ngành công nghiệp chế biến chế tạo và thị trường bất động sản công nghiệp của VN vẫn sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi nhanh chóng của chuỗi cung ứng và thương nghiệp hóa toàn cầu, giao thương với các quốc gia phát triển tiếp tục là động lực tăng trưởng chính của VN.

– VN đang đứng trước những thời cơ như thế nào để có thể xúc tiến thị trường bất động sản hậu cần bứt phá?

– Chúng ta có rất nhiều điều kiện tiện nghi để phát triển bất động sản công nghiệp và bất động sản hậu cần nói riêng. Chẳng hạn VN có môi trường chính trị, kinh tế ổn định, lao động lành nghề. hgoài ra là các yếu tố mới như xúc tiến tích cực từ hiệp nghị thương nghiệp tự do VN – EU (EVFTA) và thiện cảm của các nhà lãnh đạo trên trái đất với cách VN kiểm soát đại dịch từ đầu năm tới nay. Sự cộng hưởng này đã giúp VN trở thành một nơi tới thu hút các doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài khi họ vẫn đang tìm cách thiết lập cơ sở của mình tại khu vực Đông Nam Á.

Những yếu tố này sẽ tạo ra hiệu ứng lan tỏa, xúc tiến nhu cầu trong nước đối với các dịch vụ vận chuyển, giao thương quốc tế và nhiều dịch vụ hậu cần khác. Cùng với kho bãi nhiều tầng, chúng tôi cũng nhận thấy nhu cầu tăng cao trong lĩnh vực tự động hóa và kho lạnh. Theo tôi, đây là một phần của sự thay đổi công nghệ diễn ra trong lĩnh vực kho bãi.

– Bên cạnh những thời cơ, bất động sản logistics VN cần phải giải quyết những bài toán khó nào?

– Để có thể sánh ngang với các quốc gia phát triển khác như Hàn Quốc, Nhật phiên bản, Singapore… chúng ta vẫn còn một số vấn đề cần cải thiện. Những hạn chế còn tồn tại của VN là sự thiếu hụt trong việc phát triển cơ sở hạ tầng của đường cao tốc, tài năng liên kết giữa các tỉnh và cảng. Ví dụ tại TP HCM, Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu qua Aeon Mall tới nay chưa được mở rộng, gây xúc tiến tới tính liên kết với Bình Dương. Trong một số trường hợp khác, do ngân sách ưu tiên về phát triển cơ sở hạ tầng phân té khác nhau, hệ thống liên lạc liên tỉnh, liên vùng chưa được tối ưu hóa.

Thực tế, thị trường bất động sản công nghiệp của VN đang trên đà phát triển và mang về lợi nhuận cao hơn so với các nhiều thị trường khác. Điều này thú vị các nhà đầu tư đang tìm kiếm lợi nhuận cao. Một khi chúng ta cải thiện và tăng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, VN vững chắc có thể cạnh tranh ngang bằng với các quốc gia phát triển khác tại châu Á.

– Mặt bằng giá đất công nghiệp chuyển biến thế nào trong những năm qua?

– Trong 5 năm qua, VN đã chứng kiến sự chuyển đổi đáng ngạc nhiên của ngành công nghiệp do nhu cầu ngày càng tăng từ khối FDI trong sinh sản, khác lạ trong làn sóng dịch chuyển từ các nước khác sang VN. Sự xuất hiện của các nhà cung ứng dịch vụ cũng ngày càng tăng, mang tới cho VN những thời cơ lớn để phát triển liên lạc hàng hải, khác lạ cho các dịch vụ hậu cần.

Điều này khiến giá đất ngày càng tăng, nhất là ở một số tỉnh, TP có vị trí chiến lược, là các cửa ngõ giao thương chính. Từ quan sát của BW, chúng tôi nhận thấy giá đất tại các khu công nghiệp nằm ở vị trí đắc địa đã đạt mức tăng gấp 2-3 lần như TP HCM, Sóng Thần (Bình Dương), Nhơn Trạch (Đồng Nai)… trong 5 năm qua.

Giá đất tăng chủ yếu là do nguồn cung hạn chế. Các khu công nghiệp nằm ở vị trọng tâm có liên kết tốt với cảng và sân bay đã được lấp đầy hoàn toàn trong thời đoạn 2017-2018. Sự tăng giá còn tới từ nhu cầu mạnh mẽ khi làn sóng di dời nhà máy từ Trung Quốc sang VN đang tạo tác động chính. Trong đó có các doanh nghiệp lớn như TTI, Nintendo, Foxconn, Google, Goertek…

Từ năm 2015 tới 2019, một loạt các dự án, cơ sở hạ tầng đã đi vào hoạt động giúp tăng tài năng liên kết, tài năng tiếp cận của các cụm công nghiệp với các tuyến liên lạc huyết quản. Cơ sở hạ tầng cải thiện càng xúc tiến mức tăng giá đất tại các khu công nghiệp.

BW nhanh chóng mở rộng quỹ đất để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng cao của khách hàng.

BW nhanh chóng mở rộng quỹ đất để phục vụ nhu cầu ngày càng tăng cao của khách hàng. Ảnh: BW.

– Vậy trong 5-10 năm tới, bất động sản công nghiệp của VN sẽ phát triển như thế nào?

– Về phương diện sinh sản, chúng tôi hy vọng sẽ thấy các trung tâm công nghiệp trong ngành điện tử, dệt may hoặc ô tô. Sự hiện diện của các ông lớn trong những lĩnh vực công nghiệp trọng tâm cũng sẽ giúp việc phân cụm các vật phẩm sinh sản tại VN hiệu quả hơn trên quy mô toàn cầu.

Ở phân khúc logistics, chúng tôi tin rằng mô hình nhà kho nhiều tầng tiến bộ sẽ được triển khai nhanh hơn trong vài năm tới, khác lạ là khu vực phụ cận Hà Nội và TP HCM – nơi giá đất đang tăng từng ngày.

Trong thời đoạn đầu, khái niệm cao tầng có thể còn mới mẻ. Tuy nhiên, với sự phát triển mạnh của thương nghiệp điện tử, song song quỹ đất công nghiệp gần trung tâm trở thành khan hiếm, nhà đầu tư sẽ nhận thấy lợi ích sau hết của kho vận cao tầng. Điều này cũng giống như các chu kỳ phát triển khác nhưng mà chúng tôi đã chứng kiến tại những TP lớn hơn ở châu Á.

Tôi cũng kỳ vọng rằng một số khu công nghiệp gần khu vực trung tâm của TP HCM và Hà Nội sẽ được tái phân té theo hướng khu kinh tế hỗn hợp, khi đà phát triển thành phố hóa đang diễn ra nhanh chóng.

– Trong bối cảnh ngày nay, doanh nghiệp khi đi thuê nhà xưởng, kho bãi cần quan tâm những tiêu chí gì?

– Việc lựa chọn vị trí đặt nhà máy công nghiệp thích hợp tùy thuộc vào quy mô, điều kiện tài chính từng doanh nghiệp, từng lĩnh vực. Trong đó, tiêu chí về vị trí địa lý rất quan yếu. Nơi đặt nhà máy nên nằm ở vị trí thuận tiện cho việc sinh sản và trung chuyển hàng hóa, nguyên vật liệu. Không nhất thiết phải nằm gần các khu công nghiệp lớn hay trung tâm TP nhưng nên ở vị trí thuận tiện nhất cho hoạt động của doanh nghiệp. Nắm bắt được yếu tố này không chỉ giúp doanh nghiệp rút ngắn thời kì cung ứng hàng hóa nhưng mà còn giảm thiếu phung phí vận chuyển, giúp doanh nghiệp liên kết đơn giản hơn.

Vị trí, tình trạng mặt bằng, diện tích và hình thức đặt nhà máy cũng là những yếu tố xúc tiến trực tiếp tới phung phí. Doanh nghiệp cần cân nhắc và tiến công giá những yếu tố này để quyết định mức đầu tư hợp lý. Ngoài ra, cần xét tới quy mô hàng hóa, dịch vụ cũng như tài năng tài chính để đưa ra mức đầu tư ổn thỏa nhất. Hệ thống nhà máy cũng cần được đảm bảo các yếu tố khác như tinh khiết sẽ, thoáng mát, rộng rãi, không vướng các yếu tố gây hư hại máy móc, hàng hóa.

Minh Anh